文/子木
昨天有位读者问我：
“全国房价泡沫最大的地方，在哪里？”
听罢有些懵，“房价泡沫”这个词，已经好久没有人听到了。
朋友说，这是因为近两年房价涨得让人害怕，大家基本没有了“唱空情绪”。
但“房价泡沫”是事实存在的，如果是投资，房价“横盘”就意味着亏损，因为货币一直在加印，通胀还在继续。
比如今年大部分三四线城市，普遍出现了「有价无市、高位横盘」的行情，如果持续5年，虽然房价不跌，但按照一年7%实际通胀率，投资肯定要血亏。
至于有房价泡沫的地方，我认为，现在并不是北方的边陲小城，而是比较热门的南方地区——尤其是江浙一带的三四线城市以及县城。
如果你是这个地方的人，一定要耐心读完这篇文章。
1
2021年上半年楼市火爆的原因，我讲过很多次，主要是货币放水，以及老外对中国商品需求的爆发。
这会导致两类人群财富爆发式增长。
一类是“金融敏感型”城市中产以上的群体，主要集中于一二线核心城市，比如北上广深，杭州、成都、武汉、南京、西安等高能级城市。
另一类是制造业产业链上的商人、企业主，聚集在制造业发达的沿海地区，比如厦门、泉州、无锡、苏州、宁波、东莞、佛山等等。
其中江浙地区最为受益。
80年代，江浙一代迎来改革开放红利，建立最早的乡镇经济模式，大街小巷都是外贸企业、民营小工厂、小作坊，又紧挨港口，占尽天时地利。
比如浙江义乌，给全球各国供应小商品，进口量规模庞大，去年义乌进出口总值达到3100多亿元，甚至超越了北方一些省会城市的GDP。
从制造、包装、物流……义乌小商品有全套成熟的产业链，被称为世界小商品之都，位置难以撼动。
像义乌这种类型的县城，江浙有很多，在全国竞争百强名单上，浙江排名第一，有24个，江苏随后23个，占全国半壁江山。
可以说江浙一带的乡镇，真正实现了“藏富于民”。
人们有钱后会干嘛？
消费，投资。
其中首要标的物就是房子，江浙一带对房子的感情不比山东的浅，更是财富攀比的手段。
人们揣着钱先把自己的房子造得“精神”些，然后再去周边投资房子。
我曾受一位朋友邀请去金华一农村做客，让我惊讶不小。路网发达，交通便利，到处是白墙青瓦的徽派建筑，家家住三层小洋房。
朋友说，一般生意差不多点的家庭，都有3套房以上，村里自己住一套，隔壁的市里买2套投资。
那问题来了，都说经济是房地产支撑，那子木为什么会说，浙江三四线城市及县城是泡沫很大的地方呢？
2
大家都明白一个道理，“月满则亏，水满则溢，凡事均有度。”
这两年江浙一带的房价实在炒得太高了，俨然是炒房客的一大集聚地。
据中国房价行情网数据统计，截至2021年，中国已有103座县城房价突破万元大关，与三线城市持平。
其中排行榜的前列，基本被江浙一带的县城占据，比如金华义乌房价2.4万/平米，金华永康2.1万/平米，台州温岭2万/平米，大多数基本都在1.6万/平米左右。
这个房价水平基本超越了大部分二线城市，甚至与成都、合肥、西安、武汉等新一线城市持平……
看到这里肯定会有人说，江浙一带的居民比内陆城市富有啊，这不是很正常吗？
但你没有考虑到，财富只是“房价支撑力”的一条腿，另一条腿则更重要，“人口”。
这让我想起了内蒙古鄂尔多斯。
当年鄂尔多斯从地底下挖出煤的时候，意味着接到了上天掉下的金馅饼，政府挨家挨户征地送钱，人们一夜之间富得流油。
随后人们开始把钱抛进楼市，房价一度炒到1.3万/平米，要知道2011年时，深圳的房价才1.6万/平米，广州房价1.2万/平米。
最后房价泡沫破裂，满地狼藉，大多数人被房子牵制，一夜返贫。
关于鄂尔多斯房价泡沫破裂的原因有很多，但我认为最重要的是，“严重缺人”。
鄂尔多斯经济源于煤炭，而这种能源型产业并不能带来高素质就业，吸引不了人才流入。
我记得当初去鄂尔多斯考察，大街小巷都充斥着来淘金的“密集劳动力”，比如农民工、木匠、瓦工，清洁工……这类人口流入并不能带来6个钱包的购买力。
于是，鄂尔多斯在无人接盘的情况下，持续了一段时间的高位横盘，而后，投资客集中抛盘，砸崩了市场。
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对于浙江一带的三四线城市及县城，也是一个道理。
小商品、印刷、服装等产业虽然比能源业更市场化，但也属于劳动力较密集的产业。
这种产业结构并不能带来大量的高薪就业岗位，自然也无法吸引人才流入。
这组数据是江浙一带10年县城人口对照表， 其中义乌、昆山、慈溪表现最好，义乌制造业产业链发达，昆山是上海的超级卫星城，慈溪在宁波重点打造的杭州湾新区位置。
除了这三个地方以外，其他县城 表现平平，房价高，人口增速较慢，这里重点提到 浙江诸暨，我今年年后去考察过，比较有发言权。
人口108.30万人，人口自然增长率-0.02‰，10年人口增量是6.02万，平均一年仅有一万多，几乎停滞，地域面积是2311km²，标准的地广人稀。
虽然民富，但不至于离谱，当地一个朋友讲，普通居民大概平均工资收入在5000元左右，房价呢？
市中心的房子基本都在1.6-2万/平米之间，城西和城东二三环的房价基本是在1.2-1.6万之间。如果按照百平米户型计算，一套差不多的房子，房价都在150万左右。
一个普通年轻人平均25年才能购得一处住房，非常“割裂”。
当地朋友对我说，诸暨年轻人买房压力特别大，房价全被老板们炒高了，结果发现辛苦打工赚来的血汗钱，还不够老板们炒高的房价。
这叫啥来着？
“工资定向回收”。
当年轻人发现这个事实后，要么选择在当地考体制，要么选择去外地谋求出路，基本都到了隔壁杭州、苏州、宁波等城市，家人凑凑首付，基本可以上车。
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这时候可能有人会说，杭州、苏州、宁波房价高啊。
其实不然。
拿杭州来说，价格梯度分化很大，上城区、西湖区房价高达4.4-5万/平米，但余杭、萧山、富阳基本在2万左右，再远一些临安区的房价在1.6-1.8万/平米左右。
如果现在你有两个选择：
A：房价1.6万/平米，发展空间不是很大的县城。
B：房价1.6万/平米，发展空间很足的新一线城市杭州。
你会选择哪个呢？
其实江浙一带的房价，资本影响很大。
外贸经济好，资本流入，房价炒作开始大涨，资本流出，县级财政又拿不出钱撑起房价，形成的泡沫就很容易破裂。
说白了，产业结构单一的乡镇经济，根本撑不起高房价。
再者，县城土地和供地规模是庞大的，可以说，只要想盖楼，可以无限拓展。
比如上文提到的诸暨，卖地已经卖到了三环外。
无法想象，一个100多万人口的县城，能有三环。你会看到这个地方密密麻麻的高楼，晚上黑布隆冬，入住率非常低。
5
最后做个总结。
接下来，房地产打击会异常严厉，尤其在最新万亿降准后，为了不让“水”流进楼市，会想方设法进行堵截。
其中不乏对多个城市出台“二手房指导价”，直接冻结楼市。接下来，三四线城市以及县城楼市，同样会遭遇政策强控。
如江浙一带，这种具有泡沫性的三四线城市以及普通县城楼市，会存在非常大的跌落风险。所以这个地区内的买房人，这段时间尽量不要做“炮灰”。
在我开始做房地产研究的那一天，我一直坚持三四线城市以及县城房价不具备任何投资属性，两种地方例外。
一种是 城市群 内 的超级卫星城， 比如长三角城市群紧挨着上海的嘉兴、昆山等，京津冀城市群紧挨着北京的北三县等，大湾区城市群紧挨着深圳的惠州惠阳区等。
另外一种是自带强产业，能虹吸人口的地方，比如上文提到的义乌。但义乌，全国只有一个，是几十年改革开放的成果，未来也很难复制。
我今天再重复一次：
无论任何地方，房价都需要“人口 经济”的双基础支撑，而且必须进入良性循环，房价才可以螺旋向上生长。
希望你能看懂背后的逻辑，每天读子木文章，买房绝对不踩坑，少走很多弯路。
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