在“房住不炒”的新局面下，购房者日益增长的对生活品质的需要，成为当前楼市的主要矛盾。一些楼盘为了提高溢价率，斥巨资打造高大上的示范区，以“高端”或“豪宅”形象示外，但因缺乏改善项目的经验，交付水准大打折扣。而建发房产多年来秉持匠造精神，坚持打造高品质产品，聚焦改善型市场需求，形成了独具特色的新中式品牌优势。在深耕长沙十余年后，抓住城市发展机遇，进驻株洲，为株洲改善市场提质。
住宅市场正由改善向品质改善变迁
2017年，长沙房价上涨明显，为抑制高涨的房价，四限开启，且不断加码。购房成本的上涨叠加限价之下，市场产品的趋同，购房者一步到位的改善思想日益浓厚，长沙住宅市场需求由刚需向改善再向品质改善变迁。
长沙住宅市场由刚需向改善转变
从近五年成交结构来看，住宅市场已进入改善为主的阶段， 特别在2020年疫后，城市改善型需求愈加明显。
原本普遍青睐的90-110㎡刚改产品在2020年成交占比下跌3个百分点。110-144㎡再改产品持续表现上升，其中130-144㎡成交占比上涨3个百分点。
从成交价格来看，2017-2019年8000-10000元/㎡产品为成交主力，2020年该区间段产品成交占比开始缩水，12000-16000元/㎡中高端产品成交占比上升明显，12000-14000元/平米区间段与14000-16000元/㎡区间段较2019年均上涨5个百分点。由此可见，长沙市场中高端的改善产品逐步被市场接受。
后疫情时代，改善型客户对改善品质需求更高
2020年，由克而瑞发起的《疫情环境下，居所未来升级优化方向》的调研，结果显示疫情之后，改善敏感点集中在项目的配套、资源及产品上。
刚需向改善的群体，对产品功能更敏感，例如双卫设计、户型变大等居住基本功能；改善向高端品质改善的群体，相对会兼顾户内和公共空间各项产品品质，对提升生活品质的配套体系提出更多需求，例如各类全屋系统、安防配置系统、社区商业、教育配套体系等等。
交叉成交占比较大的中高端产品的面积段（110-160㎡）和价格段（12000-16000元/㎡），从销售表现较好的一些中高端改善项目来看，其主要特质也印证了调研结论。可见，长沙市场成交结构正从面积改善向品质改善转变。
房企格局变动 覆盖改善客群的房企崛起
市场需求在变，周期轮动下房企市场格局也在变。随着长沙市场改善特征愈来愈明显化，改善项目布局较多的企业，市场份额明显上涨，梯队间房企竞争激烈。
房企格局改变 改善型房企晋级“头部房企”
2020年房地产市场一改传统“恒碧万保”常驻榜单一梯队的格局，不少在改善市场发力的企业新晋级为“头部房企”。
从2020年1-11月长沙销售榜单来看，排名前五的企业除保利外，其余均为“新晋头部房企”。具体看前五的企业在长沙布局的项目，均涉及改善产品，但仅建发全覆盖所有改善需求，且仅针对改善人群打造产品。
在其改善产品的全覆盖之下，1-11月建发房产以78.9亿元荣获全口径榜第一名，同比2019年业绩上涨75%，其中建发央著作为长沙高端改善的标杆产品，累计网签21.61亿，占企业总金额的27%。
建发房产深耕湖湘十余年
核心区域+亲水资源成布局首选要素
回顾建发房产在长沙的布局，2003年首入长沙，历经17载，前后共计打造11盘；
从项目布局的板块与时间来看，随着长沙房地产市场由单中心向多中心发展，建发房产在以城市中心为据点的基础上，布局逐步向城市副中心区域扩散，例如梅溪湖核心地段的建发央著、滨江中心的金茂建发·泊悦、星沙松雅湖板块的中交建发松雅院等；同时布局择选多靠近水系的位置，借助城市稀缺自然资源，为改善人群提质生活，例如浏阳河畔的金茂建发·观悦、湘江河畔的建发&电建·江山悦等。
建发为城市创新研发新中式产品
专为改善人群打造
对于只做新中式的建发而言，全口径第一名，已经足够凸显其差异化产品的魅力。从建发产品系落位来看，王府中式和禅意中式两大产品系全为改善人群打造，目前已全部落位长沙。
建发央著（左）和中交&建发·松雅院（右）实景图
王府中式的代表作——建发央著，位于城市副中心梅溪湖板块，从拿地起就备受市场关注，其完善的配套和高端的品质，使得其2018年开售以来，在高端豪宅聚集的梅溪湖片区，销售额一直遥遥领先，2018年至今，建发央著以43.99亿夺得长沙套均200万以上豪宅排行榜第一。
王府中式的另一个代表作——中交&建发·松雅院，5月首开实现80%的成交，直接登顶长沙县当月销冠，之后凭借其高端的产品品质，多次登顶月度销冠，成交长沙县高端豪宅的标杆。
建发&电建·江山悦实景图
禅意中式的代表作——建发&电建·江山悦，以“江文化”为启蒙，创造“一江、一城、一院”的模式，将“禅意人生”的生活愿景注入到设计之中。项目6月开盘以来因其优越且稀缺的自然资源而备受市场关注，创造长沙首个“无样板间、无售楼部”开盘去化率100%的项目，多次位居长沙商品住宅排行榜月度第一，成为半年拿下23个亿的销售神盘。
“现象级”的销售数据离不开企业产品力的打磨。
从近年落地的项目来看，建发的每一次上新，都有继承与创新，既恪守了“儒门、道园、唐风、华纹”的匠造理念，又结合当地的文化传统精髓，园林美学、艺术空间、人文理念，有传承亦有惊喜，每一座建发作品都有自己独一无二的印记。
建发央著效果图和知之书院
例如建发央著，借鉴岳麓书院文脉，集中湖湘文化于一身，将仕文化精神与文人气度融入中式人居，打造了“一条中轴、三进院落、五进门庭、八境园林”的项目格局，形成中轴对称、纵深多进的中式园林典范。
项目以“岳麓八景”为主题进行园林分区设计。园林含中式景亭、小桥流水、竹林幽径等中式造景元素，师法古典园林规制达到移步异景的效果。
建发房产挖掘湖湘文化，传承文化与传统、融入现代与匠技，从落地的项目销售表现来看，建发房产可谓是最受长沙改善客群喜爱的房企了。
深耕长沙，展望湖湘
为株洲改善市场提质
精准了解湖南城市格局，扩张机遇型城市株洲
株洲是建发房产首个选择进驻的地市。作为长株潭都市圈的副中心，城市产业基础雄厚，与长沙联动性强，城市面发展表现较好。长沙四限政策之下，需求外溢至于长沙临近、能级相对较高、发展有支撑的城市，株洲则为首个机遇型城市。
株洲市场早期城市自发形成了规律的市场周期，后期受内外政策的影响，出现短频反复期，拟合楼市量价走势，建发房产抓住市场周期，踩准节点，在最佳拿地期2020年10月进入株洲，开启湖南地市征程。
株洲高端改善可选性少 品质改善迎来机会
株洲拥有湖南其他地级市所无法企及的产业优势，长株潭都市圈之间的产业互补与互动，中国动力谷、航空新城的相继落地都将会为楼市注入新的活力。
纵观株洲历年来成交趋势，120-140㎡刚改型产品为主力产品，同时近年来140㎡以上改善产品成交占比呈上升趋势，大户型产品需求增加；随近年均价走高和市场改善需求的增加，单价段开始集中至8000-10000元/㎡。可见株洲市场对改善产品的接受度在逐步提升，需求面积相对稳定的基础下，品质改善迎来机会。
盘点株洲当前的改善项目，高端品质改善项目可选性非常小。2020年改善主力区间段中成交金额在1亿以上的改善项目仅4个，除了恒大以外，其余均为湖南或者株洲本土开发商，且均无相对完善的针对改善群体的产品体系，由此可见，株洲高端改善市场存在产品空缺。
而株洲人均GDP全省第三，人均可支配收入全省第二，人群的财富能力相对较强，市场有能力支撑起更好的改善产品的。
建发延续择址观，匹配产品落位株洲核心位置
株洲是除长沙外，品牌开发商进驻相对较多的城市，尤其近年来拿地房企增多，基本集中在天元区， 建发房产延续核心区位+亲水资源的择址观，选择株洲河西天元区临江的核心区域，匹配王府中式产品——建发央著进行项目落位。
通过克而瑞栅格大数据，将天元区划分为1*1公里的栅格，将大量行业（土地、新房、二手房）及非行业（消费、教育、医疗、产业、交通、酒店等）数据落位，将板块能级进行划分，按全市栅格能级排序分为5个档次。
天元区作为河西重点发展新区，各方面配套趋于成熟，深受株洲人民偏爱。从栅格能级表现来看，区域内大部分栅格能级均在TOP20%以上。其中建发央著所在的栅格能级，属于TOP0-5%的梯队，位列于全市能级最高的栅格梯队，说明项目所在栅格的各类生活配套数量和配套能级相对于全市来看是最优的。
栅格标签属性：高能高潜
从全市所有栅格站位图来看，建发房产所处的栅格标签属性为：高能高潜，潜力值和能级值均为全市第一梯队。具体各项重点指标在全市10649个栅格的占位来看，各指标值均处于中高区间，不论配套的数量，还是配套的能级均有优势。
项目占据株洲大道、黄河北路、神农大道3条主干道，3公里内交通点数49个，出行十分方便。从周边具体配套的来看，3公里内商业配套众多，商业点数141个，购物中心9个，尚格广场、大拇指广场、苏宁广场、华人街均可车程10分钟内到达；
教育方面，3公里内教育点数37个，满足幼儿园至大学全龄教育需求，重点学校资源例如天元中学、北师大附中、湖南工业大学，也是车程10分钟可达，对比河西其他区域来看，该片区教育资源突出；
此外项目紧邻体育公园、奥林匹克公园和湘江，以及神农城炎帝文化主题公园、体育中心健身休闲广场等休闲长多，生活休闲指数也比较高。
以长沙的建发央著为鉴，占据株洲核心区位的株洲建发央著，在独享城市最优资源配套的同时，将作为建发品质的传承、湖湘文化的传承，为株洲市场带来不一样的高流速创新改善产品。
住房进入品质改善时代，市场动力来自于住房品质改善需求，来自于对更具发展潜力的地段、更多优质资源、更科学的产品设计等多方面的渴望。城市轮动之下，建发房产延续择址观匹配产品落位，即将为株洲带来独属于株洲的品质改善产品。
来源/克而瑞湖南
图文/蔡嫣
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